[기고] 구은미 변호사
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  • 대구경북기자협회
  • 승인 2019.10.30 10:58
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계약갱신요구권이 인정되는 임대차기간을 초과한 임대차계약의 경우, 권리금 회수 기회가 보장되는지 여부
구은미 변호사

계약갱신요구권이 인정되는 임대차기간을 초과한 임대차계약의 경우, 권리금 회수 기회가 보장되는지 여부

상가건물임대차보호법은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니된다.

임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.’(제10조의 4 1, 4항 참조)고 규정하고 있습니다.

위 조항은 2015. 5.경 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되거나, 임대인이 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용하는 문제를 방지하고 임차인의 권리금 회수기회를 보장하기 위해 신설되었습니다.

위 조항 신설 이후 임대차계약 갱신청구권이 인정되는 기간을 도과한 경우에도 임차인에게 권리금 회수 기회를 인정해야 하는지 여부에 대해 논란이 있어왔는데, 구체적으로는 이러한 경우까지 권리금을 인정할 경우 건물주가 자신의 건물을 온전히 사용할 기회나 대수선 등을 해야 할 필요가 있음에도 불구하고 임차인의 권리금 회수를 위해 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 수밖에 없는 경우가 생기고 그 결과 개발비용이나 자영업자의 개업비용이 과도하게 높아지는 부작용이 있다는 주장 등이 있어 왔습니다.

최근 법원에서는 임차인이 상가임대차계약을 체결하여 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차계약기간이 만료되기 전 신규임차인과 권리금계약을 체결한 후 건물주인 임대인에게 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 임대인이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결에 응하지 아니하자, 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 구하는 사건이 있었습니다.

동 사건에서는 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간인 5년(과거에는 5년이나 법 개정으로 2018. 4.부터 10년으로 변경)을 지나 임차인에게 권리금 회수기회가 보장되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

원심은 임차인이 임대차계약갱신을 요구할 수 있는 5년이 지나 더 이상 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였으나, 대법원은 최소한의 영업기간 보장을 위한 조항과 임대차계약이 종료되어도 영업상 유무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장한 조항의 입법취지와 내용은 서로 다르다면서 전체임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하여 그동안의 논란에 종지부를 찍었습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312,225329판결). 

따라서 앞으로 임대인은 10년간 임대차계약을 유지해줄 의무가 있고 10년의 갱신청구권이 인정되는 기간이 도과된 경우라 하더라도 임차인의 권리금 회수기회를 보장해 주어야 합니다.

다만 임대인은 임차인이 3기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호의 행위를 하거나 임대차계약기간이 6개월 이상 남은 경우에는 임차인의 권리금 회수기회 보장을 요구를 거절할 수 있으므로 임대인과 임차인 모두 권리금 회수기회 보장 요건을 충족시키는지 여부를 잘 살펴야 할 것입니다. 


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